24년 5월 4주차 과제(부동산 리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 리파이낸싱)

 

● Quiz [1] 부동산 리츠 중 ESR켄달스퀘어리츠를 구글이나 네이버에 검색해서 어떤 장점이 있는지 정리하기 (뉴스 링크 포함)

 

내답변

ESR켄달스퀘어리츠란?
- 물류센터에 주로 투자하여 이를 통해 발생하는 임대 수익 및 배당 수익을 주주에게 배당하는 리츠 
- 부천, 이천, 안성, 용인 등 총 11,695억원 규모의 물류센터 투자 중

ESR켄달스퀘어리츠 장점
1. 물류센터 위주의 포트폴리오
- 국내 유통업계 쿠팡vs알리 경쟁에서 무조건 수혜를 받을 수 밖에 없는 구조
- 국내 유통 선점을 위해 빠른 배송을 위한 물류센터 선점이 중요
- 기존 물류센터의 임차 기한도 계속 연장 중
https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005164605

2. 금리 인하 수혜
- 리츠는 자금 조달을 위해 대출을 많이 받음
- 금리 인하 시 대출을 갈아타는 리파이낸싱을 통해 이자 지출 비용을 줄일 수 있음
- 현재 금리 인하로 넘어가는 변곡점이므로, 이는 리츠 업종에 유리
https://biz.chosun.com/stock/analysis-prospect/2024/05/16/BDRAO5ZK7RGEFHVI6OLI6P5HAA/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

 

스터디답변

- 높은 금리와 부동산 시장 침체로 약세를 보이는 대표적인 자산은 리츠입니다.

- 언제 주목을 받을까? → 금리를 인하하는 시점부터 부동산 리츠 관련 뉴스가 계속 등장하게 되며 관심을 받게 됩니다.

- 코스피 상장 리츠 중 시가총액 상위 1개 종목으로 구성된 KRX 리츠 TOP10 지수는 2024년 1월 저점을 찍고 5월 기준으로 우상향을 그리고 있습니다.

- 유럽중앙은행의 기준금리 인하 기대감과 미국 연준의 기준금리 인하 기대감, 그리고 한국은행의 기준금리 인하 기대감이 살아나고 있습니다.

- 한국의 기준금리는 미국과 마찬가지로 물가가 가장 중요한 변수가 될 전망으로 보고 있습니다.

- 한국은행은 현재 물가 전망의 불확실성이 높아 기준금리 인하 시기를 특정하긴 어려운 상황이라고 할 수 있습니다.

- 다만 일단 물가가 점차 안정되는 추세를 보인다면 4분기경에는 인하를 단행할 가능성이 크다는 것이 현재의 분석입니다.

- 물론, 미 연준의 긴축 기조가 지속될 경우에느 한미 금리 역전 폭 확대에 따른 부작용을 우려해 인하 시점이 내년 초로 지연될 가능성도 배제하긴 어렵습니다.

- 금리를 미국보다 먼저 내렸다가 환율이 급등하거나 외국인 자본이 대규모로 빠져나가면 부정적일 수 밖에 없기 때문입니다.

- 연준의 기조가 중요한 변수로 작용할 것으로 보이기에 미국의 기준금리 영향이 클 것으로 예상이 됩니다.

- 기준금리 인하는 결국 부동산 리츠에겐 긍정적이고 하반기 이후에는 더 많은 주목을 받으리라 생각합니다.

- NH투자증권은 ESR켄달스퀘어의 기존 목표주가를 5200원에서 6500원으로 25% 상향조정을 하였습니다.

- 상향조정의 배경엔 균형을 찾아갈 물류센터 수급상황을 고려했다고 언급하였습니다.

- 알리 익스프레스 등 커머스 업체들의 물류센터 확보 노력이 올해 하반기 이후 본격화될 것으로 예상하기에 긍정적으로 보고 있습니다.

- ESR켄달스퀘어리츠는 5월과 11월에 배당을 하며 주가배당률은 5.7%이고 국내 증시에 13번째로 상장한 리츠입니다.

- 2023년 이천1물류센터를 매각하였고 이어 이천6, 이천7 물류센터를 편입하여 18개의 물류센터를 보유하고 있습니다.

- ★ 물류센터하면 떠오를 수밖에 없는 물류 관련 최고의 리츠라고 생각합니다.

이전에 세미나를 통해 정리했던 내용도 같이 공유드립니다.

가. 로켓배송 뒤에는 물류거물 ESR 켄달스퀘어, 쿠팡이 빌려쓰는 물류센터 보유
나. 전국 물류센터의 10% 이상 보유, 국내 최초 물류센터 상장리츠
다. 쿠팡 50.1%, 필라 7.7%, LF 7.2%, GS리테일과 CJ, 동원 등 국내와 글로벌 임차인 보유
마. 수도권과 지방 포함 11개의 물류센터 자산으로 보유 → 현재는 18개의 물류센터 보유
바. 투자매력도 : ★★★★

대한민국 최초 100% 물류자산 편입 리츠회사라는 점에서 온라인 쇼핑 확대 추세와 코로나19로부터 언택트 생활에 익숙해진 현 사회에서 물류센터는 앞으로 꾸준히 장기 우상향할 수 있다고 판단 (기준금리 영향을 받는다는 것은 꼭 기억하기)

2021년 12월, 4,420억원 규모 유상증자를 마쳤으며 조달한 자금은 신규자산 편입에 사용될 예정 → 전량 기관투자자가 매입

조달된 자금으로 신규 물류센터 매입을 이미 2024년 기준으로 완료한 상태입니다.

- 순수 물류리츠에 해당되는 ESR켄달스퀘어리츠는 온라인 주문 증가 → 물류창고 시장의 공급과잉이 2022년부터 시작

- 2024년 공실률이 올라가면서 쿠팡이라는 안정적인 임차인을 두고 있음에도 불구하고 주가는 하락세를 보였습니다.

- 고배당 주식, 고배당 ETF를 포함하여 배당을 많이 주는 투자처는 늘 원금손실에 대한 부분도 고려를 하셔야 합니다.

- 배당금을 많이 받아도 원금손실이 더 크면 배보다 배꼽이 더 크게 되는 개념이죠.

- 특히 국내 상장리츠는 대부분 주택보다 상업용(오피스 빌딩 등)에 투자하는 경우가 많기에 아파트 매매지수와 괴리가 발생합니다.

- ESR의 경우 물류센터를 주자산으로 가지고 있으며 중국쇼핑몰의 한국상륙으로 현재는 공실 해소가 될 조짐이 있다는 점이 긍정적이라고 생각합니다.

- 2024년은 물류센터, 죽음의 계곡도 끝이라는 말이 있듯이 2025년부터 수급 균형을 찾아갈 것으로 분석하고 있습니다.

- 주요 입지의 물류센터를 선점하고 있어 안정적인 임대수익이 가능하다는 점 그리고 공급과잉 해소시 임대료 상승 가능성이 해당 리츠의 장점입니다.

- 2025~2027년 물류센터 공급과잉이 해소된 후에 임대차 계약이 만료되기에 임대료 상승까지도 기대할 수 있습니다.

- 기준금리가 향후 점진적으로 낮아진다면 현재의 배당수익률은 매력적이지만 주가 하락에 대한 부분도 고려를 해야 합니다.

- 기준금리가 생각보다 늦게 인하가 된다면 부동산 리츠의 추가 하락도 고려할 필요가 있다는 뜻입니다.

이 외에도 요새 주목을 받고 있는 신한리츠도 공부를 하셨으면 합니다 :)

최근 신한리츠운용이 GS건설 서초타워 우선협상자로 선정되면서 잠재적 파이프라인으로 신규 편입이 유력할 뿐 아니라 

기업 경기 호조에 오피스 임대료가 지속 상승하고 있는 추세입니다. 

2023년 전체 연면적의 11% 임대 갱신으로 실효 임대수익이 27% 증가한 바가 있으며 향후 3년간 38%의 임대 만기가 도래하여 20% 이상의 수익 증가가 예상되고 2025년 리파이낸싱에도 불구하고 배당금의 큰 조정없이 유지할 것으로 전망되기에 공부를 하셔서 소액 투자도 도전해보시길 바랍니다! 

● Quiz [2] 부동산 리츠 관련 '리파이낸싱'을 검색 후 관련 뉴스 포함하여 리파이낸싱에 대응하기 위해서 부동산 리츠는 어떤 액션을 하고, 리파이낸싱에 긍정적인 효과가 무엇인지 상세하게 정리하기

 

내답변
https://www.etoday.co.kr/news/view/2320562
https://www.hankyung.com/article/2024030222547

리파이낸싱이란?
보유한 부채를 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 금융거래의 한 형태

리파이낸싱의 긍정적 효과?
- 대출 갈아타기의 효과로 금리 인하시기에 자금 조달을 위한 대출에 대한 이자 부담을 많이 줄일 수 있음
- 금리 인상 시기는 장기보다는 단기 대출을 통해 고이자 지출 기간 축소 및 금리 변화에 대응

금리 인상 시 부동산 리츠의 액션
- 장기 담보 대출에서 단기 사채를 통해 금리 변화에 대응
- 고평가 자산 매각으로 자금 확보 및 대출 한도 상향 대비

금리 인하 시 부동산 리츠의 액션
- 적극적 리파이낸싱으로 대출 이자 감소

 

 

스터디답변

【코람코라이프인프라리츠의 리파이낸싱 사례】

- 2025년 리파이낸싱에 완벽한 대비에 성공한 코람코

- 2025년 0.7조 원의 리파이낸싱 예정이며 리파이낸싱 금리가 4.63%까지 형성될 경우 배당 차질은 없을 것으로 분석

- 시장금리 하락을 고려 시, 이는 충분히 가능한 목표

- 더불어 2025년 리파이낸싱을 앞두고 장기간 연 1.5% 이상의 임대료 인상, 자산 매각 등으로 배당 차질을 최소화하기 위해 노력


【롯데리츠의 리파이낸싱 사례】

- 2024년 기준금리 하락을 기대하며 골이 깊을수록 회복도 빠를 것으로 분석

- 하락 폭과 시점에 대해서 '여전히' 불확실하지만 2024년 하반기 기준금리 인하 기조로 돌아선다면 조달 비용 하락에 따른 이익 개선 효과 기대

- 2024년 상반기 주요 리파이낸싱 종료와 함께 점진적인 배당 회복 기대


위 리파이낸싱 사례에서 결국 리파이낸싱과 배당금에 대한 이야기가 계속 나오게 됩니다.

- 리파이낸싱으로 이자 부담을 줄이게 된다면 결국 이자 부담을 줄이게 되면서 배당에 대한 부분을 기대할 수 있게 됩니다.

- 리파이낸싱 진행 → 대출 이자 비용 감소 → 리츠를 짓눌렀던 부담 해소 → 국내 리츠 투자가치 부각 → 자금조달 금리가 예상보다 낮다면 GOOD

- 저점에서 바닥을 찍고 반등하는 국내 리츠에 투자하기 좋다는 목소리가 커지고 있는 이유는 기준금리 인하에 대한 기대감도 포함

- 롯데리츠의 경우 여타 리츠가 바닥을 찍고 10% 이상 반등을 했지만 하지만 롯데리츠는 반대의 길을 걸었습니다.

- 왜 롯데리츠만 하락을 했는가? → 이유는 리파이낸싱

- 리츠는 부동산을 수익자산으로 삼고 그 부동산을 사려면 돈을 빌려야 합니다. 

- 은행에 빌릴 수도 있고, 주식시장 상장으로 빌릴 수도 있습니다.

- 리파이낸싱은 은행에서 빌린 돈의 만기가 다 돼서, 다른 대출로 갈아탔다는 의미입니다.

- 리파이낸싱을 하면 리츠 주가가 왜 내려갔을까?는 리파이낸싱을 언제 했는가가 중요하기 때문입니다. ★

- 금리 상승깅에 리파이낸싱을 했다? → 과거에 싼 금리로 빌렸던 돈을 비싼 금리로 바뀌어서 더 많은 이자를 내야 하기 때문입니다.

- 2018~2019년 조달금리 평균은 2~3%, 2023년 상반기 기준으로는 5%가 넘어갑니다. 

- 임대료는 고정이기 때문에, 그만큼 주주에게 돌려줄 배당금이 줄어든다는 얘기가 되기에 주가가 하락하게 된 것이죠.


★ 리파이낸싱을 언제 하는가? 시기가 매우 중요하다.
★ 앞으로 기준금리 인하에 대한 시나리오가 높은 확률이라면 리파이낸싱을 통해 더 많은 배당금을 기대할 수 있게 된다.

 

직장인들을 위한 출퇴근 챌린지: https://www.frip.co.kr/products/165667

 

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